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Erhöhte Barrieren bei Hypothekarkrediten auf Mietobjekte

Mit strengeren Kreditregelungen wollen die Aufsicht und das Finanzministerium den Immobilienmarkt für Anlageimmobilien kühlen. Finden die Kreditinstitute keine schnelle Antwort, müssen sie ab 2020 voraussichtlich mehr Eigenmittel für Risiko-Hypotheken anlegen. Die Rendite von zehnjährigen Bundesanleihen lag in der Schweiz in den letzten sieben Jahren beinahe immer unter 1%, und in den letzten vier Jahren nahezu immer im negativen Bereich.

Derzeit bezahlen die Investoren rund 0,3% pro Jahr für das Recht, dem Verband zehn Jahre lang Geld zu verleihen. Das historisch tiefe Zinsniveau in der Schweiz und vielen anderen Staaten zeigt die lose geldpolitische Ausrichtung der Zentralbanken seit Beginn der Finanzmarktkrise vor über einem Jahrzehnt. Bei den Zentralbanken ist dies der Fall. Im traditionellen Aktivgeschäft verdienten die Kreditinstitute weniger Geld und tendierten zu riskanteren Transaktionen als Ausgleich, die Pensionsfonds gerieten unter größeren finanziellen Druck, und die Investoren gingen in der Regel bei ihrem Renditestreben weitere Risiken ein, was die Sachpreise in die Höhe trieb.

Das Medikament zur Abmilderung der Auswirkungen der letzten Wirtschaftskrise kann also der Nährboden für die kommende Krisensituation sein. In Staaten wie den USA, Spanien und Irland war das Aufbrechen der Blase ein bedeutender Anlass für die letzte Finanzmarktkrise; die Schweiz hatte in den 90er Jahren eine eigene Immobilienknappheit durchlebt. Im Jahr 2014 hat der Bankensektor auf Drängen der Behörden die Vorschriften für die Hypothekenfinanzierung in Form einer Eigenregulierung verschärft.

Nach umfassenden Schätzungen haben diese Maßnahmen in den vergangenen Jahren dazu geführt, den Markt für Eigenheime zu beruhigen. Im vierten Quartier 2018 verzeichnete der Immobilienblasenindex von UBS noch einen Gesamtboom, aber im Gegensatz zu den drei vorangegangenen Jahren haben sich die Risikosituationen verringert. In den vergangenen Jahren hat sich der Schwerpunkt der Verwaltung auf gemietete Wohngebäude ("Investment Properties") verlagert.

Nach Angaben des Beratungsunternehmens Wiest Partener sind die Wohnungspreise seit 2009 um rund 50 Prozentpunkte angestiegen - weit mehr als die von Einfamilienhäusern und Mehrfamilienhäusern. Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes waren 2018 rund 72.000 Wohneinheiten vakant. Der Leerstand (1,6% des Gesamtbestandes ) war so hoch wie nie zuvor seit den 90er Jahren; 2018 war der Anteil der leerstehenden Wohneinheiten etwa halb so hoch wie im Zeitraum 2000 bis 2015: Die Leerstandsquote wird, gemessen an der Anzahl der Baugenehmigungen und der zu erwartenden Nachfragesituation, in diesem Jahr voraussichtlich weiter steigen, so Robert Weinert von Wandpartner.

Im Rahmen ihrer Bilanzpressekonferenz am kommenden Donnerstag forderte die Finanzmarktaufsichtsbehörde (Finma) strengere Vorschriften für Immobilienhypotheken, um die Überhitzung des Marktes zu begrenzen. Laut finnischer Studie beläuft sich das Gesamthypothekenvolumen in der Schweiz zurzeit auf rund CHF 1000 Milliarden, was in etwa der Bilanzkennzahl von UBS entspr. ist. Der Ausbruch der Immobilenblase in den 90er Jahren löste in der Schweiz eine Krise aus.

Laut Branson entfallen rund ein Viertel des Gesamtvolumens auf Anlageimmobilien. Stress-Tests im vierten Vierteljahr 2018 bei 18 Kreditinstituten ergaben nach Angaben des finnischen Direktors, dass in einem Umfeld, das auf der Immobiliekrise der 90er Jahre basiert, rund die Haelfte der befragten Institutionen unter die Mindestkapitalanforderung absinken und daher frisches Eigenkapital aufnehmen muessten.

Alternativ könnte die Kapitaladäquanz-Verordnung des Bundesrates durch weitere Eigenkapitalanforderungen an die Kreditinstitute verschärft werden - und dies insbesondere bei Grundpfandrechten für Anlageimmobilien, von denen mehr als zwei Drittel als Sicherheiten verpfändet werden. In seinem letzten Länderbericht über die Schweiz hat der IWF in dieser Handelswoche auch eine Straffung der Hypothekarregeln befürwortet.

Es wird erwartet, dass das Ministerium am kommenden Donnerstag eine Straffung der Kapitaladäquanz-Verordnung zur Konsultation vorlegt. Danach müssen die Kreditinstitute ab Beginn des Jahres 2020 mehr Eigenmittel für bestimmte Baufinanzierungen auf Anlageimmobilien bereitstellen; dies würde das Bankenangebot verringern und die Baufinanzierung teurer machen und damit die Baunachfrage dämpfen. Laut Finma CEO Branson wird die Schweiz aufgrund der überarbeiteten globalen Standards von "Basel III" die Eigenkapitalanforderungen für bestimmte Hypothekarkredite sowieso erhöhen müssen, aber die neuen globalen Standards werden erst in den nächsten Jahren in Kraft treten müssen.

Wenn der Bankensektor eine schnellere Anhebung der Eigenkapitalanforderungen für die Risikohypothek verhindern will, hat er offenbar noch eine weitere Chance: Er muss sich in diesem Jahr auf eine Anhebung der Mindestkriterien für die Kreditvergabe an Immobilien ausrichten. Auf Grund des Drucks durch die bevorstehende Überarbeitung der Kapitaladäquanz-Verordnung des Bundesrates hat die Bankenvereinigung im MÃ??rz beschlossen, zu erklÃ?ren, dass sie eine " Neuausrichtung " ihrer Eigenregulierung im Hypothekarkreditbereich in Erwägung zieht.

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